Vous avez l’intention de proposer votre bien à la location ? Pensez à faire réaliser un état des lieux d’entrée.
Pourquoi est-ce important de faire un état des lieux d’entrée ?
Déjà, parce qu’il est obligatoire depuis 2007.
L’état des lieux est obligatoire pour tous les baux d’immeubles (sauf les baux à ferme) conclus depuis le 18 mai 2007.
Qu’est ce qu’un état des lieux ?
Il s’agit d’un constat écrit de la situation réelle de l’habitation à l’entrée des lieux. Le locataire et le bailleur ont l’obligation de dresser un état des lieux détaillé, contradictoire et à coûts partagés. Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l’occupation. Choisir la réalisation d’état des lieux par un professionnel évite certains problèmes liés à un manque de clarté du rapport effectué entre particuliers.
Souvent négligé…. C’est une erreur !
Ce document est d’une importance primordiale car il permet de vérifier que le locataire a bien respecté ses obligations, qu’il a entretenu le logement en “bon père de famille” et qu’il part du logement en le laissant dans un état correct. C’est en comparant en fin de bail les états des lieux d’entrée et de sortie que l’on pourra constater l’état du bien tel que laissé par le locataire au propriétaire. Si le locataire n’a pas rempli ses obligations, le propriétaire pourra décider, sous certaines conditions, de garder une partie ou l’entièreté de la garantie locative versée par le locataire en début de bail.
Sans état des lieux, le locataire sera en effet supposé avoir reçu le bien loué dans le même état que celui dans lequel il se trouve au terme du contrat de bail. Autrement dit, le propriétaire ne pourra pas tenir le locataire pour responsable des éventuels dommages causés à l’habitation louée. À moins de prouver que ceux-ci sont bel et bien l’œuvre du locataire ; ce qui dans la plupart des cas sera loin d’être évident.
Une protection également pour le locataire
En cas de litige avec votre bailleur au sujet de l’état du bien, ce document vous permettra par exemple d’invoquer des vices (gros défauts) apparus en cours de location et d’exiger une remise en état.
L’état des lieux vous permettra également de ne pas supporter d’éventuels désordres qui auraient déjà été présents à l’entrée dans les lieux.
Pour être valable juridiquement, l’état des lieux doit respecter certaines règles :
- Il doit être précis, complet et contradictoire. Cela signifie qu’au moment de l’établissement de cet état des lieux, la présence du propriétaire et du locataire (ou leur représentant) est nécessaire. Il est néanmoins loisible aux parties de faire intervenir un expert unique qui établira cet état des lieux. La présence des parties dès lors ne sera pas absolument nécessaire bien que fortement recommandée. Un délai de dix jours calendrier est offert aux parties en vue de constater d’éventuelles informations à ajouter au présent état des lieux.
- Il doit être daté.
- Les coordonnées des parties doivent figurer sur le document.
- Il doit être signé par les deux parties : le(s) propriétaire(s) et le(s) locataire(s). Avec une mention « lu et approuvé »
- Il doit être réalisé au plus tard durant le premier mois d’occupation du bien.
- Dans le cas de l’intervention de l’expert, le paiement de cet expert se fera moitié-moitié par les deux parties. Le paiement sera effectué par avance.
- Si vous décidez seul(e) de prendre un expert, vous devrez assumer l’entièreté de ses honoraires.
- L’état des lieux doit être joint au contrat de bail pour l’enregistrement.
- Un avenant (un document qui vient modifier l’état des lieux initial) peut venir compléter l’état des lieux initial si des modifications sont apportées au bien loué pendant la durée du bail.
Qui doit faire enregistrer l’état des lieux ?
L’état des lieux doit être enregistré au même titre que le contrat de bail. C’est au propriétaire de le faire dans les deux mois après la signature du contrat de bail. Il peut se rendre avec les exemplaires signés au bureau d’enregistrement compétent pour l’adresse de l’habitation ou il peut procéder à l’enregistrement gratuit en ligne.
L’état des lieux amiable, attention danger !
Lorsqu’un état des lieux est établi à l’amiable, c’est-à-dire, entre les deux parties (bailleur et locataire), l’état des lieux ne coûte rien. C’est une solution alléchante au vu de tous les coûts relatifs à une location, mais attention : un état des lieux effectué à l’amiable peut être source de problèmes. En effet, le bailleur connaît mieux le logement que le nouveau locataire et pourrait par exemple “omettre” de mentionner certaines dégradations.
En revanche, si le propriétaire n’a pas établi l’état des lieux de manière assez précise et détaillée, c’est à lui que cela pourrait porter préjudice en cas de litige. Soyez donc attentif. Vous pourriez envisager de partager les honoraires d’un expert pour éviter tout malentendu à la fin du bail. Le coût d’un état des lieux d’entrée ou de sortie est toutefois considérable, le prix variant en fonction de la grandeur du logement. Au propriétaire et à son locataire de déterminer la solution qui leur convient le mieux.
Qui paie l'état des lieux ?
Lorsque l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable, mais par un expert immobilier, les coûts sont divisés entre les deux parties (bailleur et locataire). Lorsque le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, chacun d’eux peut faire appel à un expert et chacun paie les honoraires de son expert immobilier.
Et à la sortie alors ?
Le locataire doit remettre les locaux loués dans l’état dans lequel il les a reçus, à l’exception des petites détériorations dues à un usage normal.
Il est donc recommandé aux parties de faire dresser un état des lieux de sortie à la fin du bail, de la même manière que l’état des lieux d’entrée. Chaque partie aura la preuve de l’état du bien au moment de la restitution des lieux. Cet état des lieux sera également établi contradictoirement à frais communs.
La comparaison avec l’état des lieux d’entrée permettra de cerner avec précision les dégâts causés par le locataire.
Un état des lieux effectué par un expert en biens immobiliers permet une transparence ainsi qu’une estimation des coûts éventuels causés par les dégâts locatifs.
Le tarif est identique pour les états des lieux de sortie.
Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l’occupation. Choisir la réalisation d’état des lieux par un professionnel évite certains problèmes liés à un manque de clarté du rapport effectué entre particuliers.
